De gemeenteraad buigt zich over de woonvisie ‘Thuis in Almere’. Die woonvisie maakt duidelijk wat de bedoeling is: van het arbeidersparadijs een villawijk maken. Terwijl Overgooi nog lang niet af is en Vogelhorst niet vol, koerst het college op een overmaat aan dure woningen. Almeerders met een smalle beurs moeten genoegen nemen met de kruimels. Van een inhaalslag sociale woningbouw zal de komende tien jaar geen sprake zijn.
Eerste sleutel
Op 30 november 1976 kregen de eerste bewoners van de sociale huurwoningen aan de Schoolwerf de sleutels van hun woning. De huurwoningen van corporaties zijn tientallen jaren de ruggengraat van de Almeerse woningvoorraad geweest. Onder meer door het succes van de premiekoopwoningen kwam daar verandering in.
Sinds het begin van deze eeuw zijn de koopwoningen in de meerderheid. De verkoop van sociale huurwoningen heeft daar ook aan bijgedragen. Almere heeft jaren gekend waarin de corporaties meer woningen verkochten dan ze nieuwe bijbouwden. In 2001 was de verhouding huur : koop in Almere al 44 : 56. Tegenwoordig is 64 procent van de woningen een koopwoning en maakt de sociale voorraad van de Almeerse corporaties slechts 22 procent uit van de woningvoorraad.
Toegang tot het wonen
Het inkomen van huishoudens is wezenlijk voor de toegang tot een dak boven het hoofd. Wie een sociale huurwoning wil gaan huren moet een inkomen hebben dat niet hoger is dan € 38.035. Met zo’n iets meer dan modaal inkomen kan dat huishouden maximaal € 167.218 lenen voor een koopwoning. Dankzij de marktwerking zijn die nog net iets schaarser dan huurwoningen van de corporaties. Funda liet op 14 juni 2020 zien dat 3 (kleine) van de 921 koopwoningen minder kostte dan € 175.000.
| Aanbod Almeerse koopwoningen op 14 juni 2020 op Funda | ||
| Huishoud inkomen | Aanbod | % |
| Laaginkomen | 3 | 0,3 |
| Midden inkomen | 312 | 33,9 |
| Hoog | 606 | 65,8 |
| Totaal | 921 | 100,0 |
Wie anderhalf modaal verdient kan volgens de NHG-sneltoets bij een bank maximaal € 259.980 lenen[1] en in Almere uit 312 woningen kiezen. Het grootste aanbod – 606 – is voor de meer verdieners. Funda maakt zo duidelijk dat de keuzemogelijkheden in het bestaande aanbod onevenwichtig zijn verdeeld. Lage inkomens hebben niets te kiezen in het koopsegment, midden inkomens hebben iets te kiezen en de grootste keuze hebben huishoudens die een woning van
€ 275.000 of meer kunnen kopen.
Gemiddeld
De Woonvisie zelf maakt duidelijk dat de verhouding laag inkomen – midden inkomen – hoog inkomen in Almere er een is van 40 : 20 : 40. Daarmee is Almere tegenwoordig een keurig afspiegeling van de samenstelling van alle huishoudens in Nederland. Of de bestaande voorraad daarbij aansluit – voor elk wat wils – maakt de woonvisie niet duidelijk. De daarvoor noodzakelijke OZB-waarden van koopwoningen ontbreken.
Maakbaarheid
Met de woonvisie ‘Thuis in Almere’ wil het college iets meer ruimte maken voor de midden inkomens. Voor de hoogste inkomens – met de meeste keus uit het bestaande aanbod – wil dit college een overmaat aan woningen bouwen: 6.000. Voor Almeerders met een laag inkomen worden dat er slechts 5.000. Dat is minder dan het aantal woningen dat nodig is voor de 5.500 personen die in de komende tien jaar uit een zorginstelling ontslagen zullen worden.
| Doelgroep | Aantal | % nieuwbouw | % huishoudens |
| jongeren (gereguleerde huurwoningen met een tijdelijk jongerencontract) | 2.000 | 8,2 | |
| Studenten (niet per se Almeerse) | 1.500 | 6,1 | |
| overige lage inkomens | 5.000 | 20,4 | |
| Subtotaal lage inkomens | 8.500 | 34,7 | 40 |
| Middeninkomens (30% huur) | 10.000 | 40,8 | 20 |
| Hoge inkomens | 6.000 | 24,5 | 40 |
| 24.500 | 100 | 100 |
Met de woonvisie maakt het college duidelijk nog steeds te geloven in de maakbaarheid van Almere. Door te weinig woningen voor gewone Almeerders met een laag inkomen te bouwen en een overvloed aan dure woningen te programmeren, wil dit college kennelijk de samenstelling van de Almeerse bevolking beïnvloeden.
Overgooi: het schip van bijleg
Zo’n poging heeft het Almeerse gemeentebestuur eerder gedaan: Almere Overgooi. Twintig jaar geleden dacht het gemeentebestuur met grote en relatief goedkope kavels captains of industry te zullen trekken. Zo’n 900 CEO’s konden in Overgooi op grote kavels met spotprijzen hun droomkasteel bouwen. Die 900 kastelen zouden in twintig jaar tijd verrijzen. De twintig jaar zijn om en op Overgooi zijn 200 woningen gebouwd of nog in aanbouw. Intussen is Overgooi een schip van bijleg geworden voor het gemeentelijke huishoudboekje.
Voorraad, behoefte en resultaat
Rigo heeft een aantal analyses gemaakt voor de woonvisie. Het rapport ‘Wonen in Almere 2018 – 2030’ bevat het meest recente beeld van de samenstelling van de Almeerse woningvoorraad. De Woonvisie zelf geeft alleen een schets van de voorraad. In de onderstaande tabel is de informatie van Rigo over de samenstelling van de voorraad gebruikt om de situatie in 2019 in beeld te brengen. In de tabel is vervolgens de nieuwbouw tot en met 2030 opgeteld bij de huidige voorraad. Dat geeft de verhoudingen in de woningvoorraad van 2030 weer.
De tabel maakt duidelijk dat Almeerders met een inkomen tot modaal in 2030 minder te kiezen zullen hebben en dat de keuze voor de hoogste inkomens juist groter is geworden. Van de 24.500 nieuwe woningen zijn namelijk 1.500 bestemd voor studenten. Die hoeven niet in Almere te wonen of te studeren. Die woningen zullen de honger naar betaalbare huur dan ook niet stillen.
| Almeerse woningvoorraad van 2017 tot en met 2030 | |||||
| Rigo 2017 | 2019 | woonvisie | 2030 | % | |
| Sociale huur | 27% | 23.219 | 8.500 | 31.719 | 28,7 |
| Koop betaalbaar | 16% | 13.759 | 0 | 13.759 | 12,4 |
| Vrije huur | 7% | 6.020 | 3.000 | 9.020 | 8,2 |
| Koop midden | 36% | 30.960 | 7.000 | 37.960 | 34,4 |
| Koop duur | 14% | 12.039 | 6.000 | 18.039 | 16,3 |
| Totaal | 100% | 85.997 | 24.500 | 110.497 | 100 |
| Van de nieuwe sociale huurwoningen zijn er 1.500 bestemd voor studenten die niet uit Almere hoeven te komen en ook niet in Almere hoeven te studeren. | |||||
Drijfzand
Met de woonvisie ‘Thuis in Almere’ keert het gemeentebestuur de rug toe naar de eerste bewoners van deze mooie gemeente. De woonvisie is niet bedoeld om te voorzien in de vraag naar woningen voor de totale bevolking. Die woonvisie biedt veel te weinig ruimte voor mensen met een bescheiden inkomen en een overmaat aan mogelijkheden voor mensen die nog steeds geen woning op Overgooi, Vogelhorst of een andere locatie hebben laten bouwen. De woonvisie is daarmee de volgende poging om de samenstelling van de bevolking te veranderen.
Voor gewone mensen met een inkomen tot modaal heeft de woonvisie ‘Thuis in Almere’ slechts een luchtkasteel in petto.
Door John van der Pauw
[1] Bij een rentepercentage van 2%.
