Nivelleren met huurbeleid

De vraag naar betaalbare huur is groot. Dat is niet gek. Het huidige huurbeleid nivelleert modaal tot minimaal. Nog even en de huurder met een modaal inkomen in een dure sociale huurwoning hoort  bij de doelgroep van het Voedsel Loket Almere. Geen wonder dat er 450 kandidaten in de rij staan voor één betaalbare huurwoning.

WoningNet maakt duidelijk dat Almeerders staan te dringen voor een betaalbare huurwoning. Van de 451 gegadigden voor Lupinestraat 45 ( 4 kamers en geen zolder) visten er 450 achter het net. Voor een even grote woning – Runmolenstraat 27 – meldden zich slechts  46 kandidaten. Het verschil? De huurprijs. Lupinestraat deed € 574,35, terwijl de prijs voor de Runmolenstraat € 681 was. Is de vraag naar betaalbare huur onverzadigbaar. Wil iedereen zo goedkoop mogelijk huren? Wat is er aan de hand?

Wie te goedkoop of te duur huurt heet scheefwoner. Scheefwonen is een vaste waarde in de volkshuisvesting geworden. Dure scheefwoners hebben een laag inkomen en wonen in een dure sociale huurwoning. Het gaat dan om huurders  met een inkomen tot € 21.025 (alleenstaand) of € 28.550 (gezin) en woningen die duurder zijn dan € 535 of € 575 voor huishoudens  van drie en meer personen. Voor gepensioneerden gelden iets hogere bedragen.
Bij goedkoop scheefwonen heeft de huurder een hoger inkomen en woont hij of zij in een woning met een huurprijs tot € 535 (of € 575 bij drie of meer bewoners). Europese normen voor scheefwonen wijken daar weer iets van af.

Ter zijde: Over scheefwonende kopers heb ik nog niets gelezen. Dat lijkt nog  onontgonnen gebied. Misschien ontstaat er voor dure koopscheefheid aandacht dankzij het fenomeen van het ‘onder water wonen’.

Goedkope scheefheid wordt wel gehanteerd als argument voor de stelling dat Almere voldoende betaalbare huurwoningen heeft. Het idee is dan dat het tekort aan goedkope huurwoningen verdwijnt als sneeuw voor de zon als dure en goedkope scheefwoners zouden ruilen. Dat is helaas niet het geval. Goedkope scheef woners zitten in huurhuizen die te duur zijn voor de dure scheefwoners. “De goedkope scheefheid heeft zich in de afgelopen jaren dus in toenemende mate geconcentreerd in het huursegment tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens.” (OTB-rapport ‘Betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in Almere’)

Er zijn politici die ‘doorstroming’ een probaat middel vinden om het tekort aan betaalbare huurwoningen op te lossen. Over doorstroming bevat het rapport van OTB de volgende leerzame tekst: “Huurders zullen minder snel doorstromen naar de koopsector omdat zij minder gemakkelijk aan een hypotheek kunnen komen. Woonconsumenten hebben door dalende woningprijzen weinig vertrouwen in de koopmarkt. Doorstroming wordt verder negatief beïnvloed doordat huurders die hun corporatiewoning verruilen voor een andere huurwoning veelal geconfronteerd worden met een huursprong door het harmonisatiebeleid van corporaties. Ook de vrijwel ingestorte nieuwbouwproductie remt de doorstroming in de bestaande woningvoorraad.”

Het gedoe om scheefwoners gaat uitsluitend en alleen om huurders. Huurders zijn een minderheid in Nederland en in Almere. En die minderheid staat in het centrum van de aandacht van ‘Den Haag’. Niet direct, maar indirect. Niet de huurders worden belast met een verhuurderheffing, maar de verhuurders. Die zullen de heffing vervolgens doorbelasten naar hun klanten: de huurders. Die doorbelasting loopt via de lijn van inkomensafhankelijke huurverhogingen voor de goedkope scheefwoners en huurharmonisaties die zullen zorgen voor nog meer dure scheefwoners.

Dure scheefwoners hebben sinds 2012 een groeiend bestedingsprobleem  Wie een minimum inkomen verdient en een woning van € 650 huurt, komt maandelijks € 145 tekort in het huishoudbudget. Op een inkomen van € 1.285 is dat meer dan een slok op een borrel. Zo’n gat in het huishoudbudget is even op te brengen, maar niet duurzaam. Zo wordt wonen vanzelf onbetaalbaar.

Het betaalbaarheidsprobleem van de huurder met een laag inkomen is langzaam doorgesijpeld naar huurders met een hoger inkomen. Een Almeers gezin moest laatst verhuizen van een betaalbare huurwoning van € 480 naar een aangepaste die maandelijks € 680 kost. De echtelieden hebben een modaal inkomen en leefden hun leven van € 1.800 netto per maand. Dat is € 520 meer dan een gezin dat aangewezen is op bijstand. Vanwege dat hogere inkomen ontvangen ze geen huurtoeslag en €  71 minder zorgtoeslag.

Van het bovenminimale inkomen resteert zo maandelijks nog € 167. En met dat surplus moeten de modalisten het structurele gat in het huishoudbudget van € 145 dichten. Daarmee is duidelijk dat hoge huren een uitstekend middel zijn om modale inkomen te nivelleren tot minimaal. Zou dat de woonagenda van minister Blok zijn?
In De Gelderlander laat Blok weten dat zijn beleid in balans is. “Het beeld dat de huurder harder wordt aangepakt onderschrijf ik niet.”

Zouden  Almeerse huurders met een modaal inkomen dat met de minister eens zijn? Of zouden ze op basis van hun eigen huishoudboekje de conclusie trekken dat hun modale inkomen dankzij het liberale huurbeleid volkomen genivelleerd is naar het minimum?

Het is dan ook geen wonder dat huurders die geen kans hebben in de koopsector graag een betaalbare huurwoning willen huren. Wie wil er met een modaal inkomen nou graag aankloppen bij het Voedsel Loket Almere … omdat de huur te duur is?
John van der Pauw
fractievoorzitter van de Partij van de Arbeid