Naar een nieuwe Almeerse huisvestingsverordening

Burgemeester en wethouders hebben een nieuwe huisvestingsverordening laten maken. Daar hoort een analyse bij van de noodzaak om het instrument van de huisvestingsvergunning te gebruiken. Sociale huurwoningen zijn in Almere schaars. Die schaarse woningen worden steeds duurder. Een gesprek met John van der Pauw (fractievoorzitter Partij van de Arbeid) over de zaken die de PvdA belangrijk vindt.

Een van de wensen van de PvdA is al in vervulling gegaan?
“Dat klopt. Een paar maanden geleden heeft de PvdA laten weten het oneerlijk te vinden dat urgenten als eerste de meest gewilde woningen konden krijgen. Almeerders die rustig wachten op een gezinswoning met een tuintje zagen dat die voor hun neus werd weggekaapt. Dat vond de PvdA niet altijd rechtvaardig en dat hebben we duidelijk gemaakt. In de nieuwe regels krijgen de meeste urgenten alleen voorrang voor appartementen. Zo hebben andere woningzoekenden zonder urgentiebewijs meer kans op de hoofdprijs: een huis met een tuintje. Daar is de PvdA verheugd over.”

De PvdA is nog niet helemaal tevreden?
“Ook dat is juist. Wij missen nog een paar zaken als het gaat om betaalbaarheid en twee instrumenten die wel in de Huisvestingswet 2014 zitten en niet in de Almeerse spelregels terecht zijn gekomen.”

Betaalbaarheid is voor de Almeerse PvdA nogal een item.
“Niet ten onrechte. Je hebt er niks aan als mensen een woning mogen huren en de huur niet kunnen betalen. Vorige kabinetten hebben nogal fors bezuinigd op de huurtoeslag. Balkenende 2 is er verantwoordelijk voor dat alle ontvangers van huurtoeslag maandelijks zelf € 27 meer aan de huur moeten betalen. Daar heeft het gedoogkabinet Rutte 1 nog eens een schepje van € 21 bovenop gedaan. Het is voor huurders verdraaid belangrijk om vóór het sluiten van een huurovereenkomst precies te weten wat de werkelijke maandlasten zullen zijn. Huurders met een laag inkomen die een woning van € 700 huren merken na anderhalf jaar dat ze de huur niet kunnen betalen. De PvdA vindt dat er een zware verantwoordelijkheid rust op de schouders van de verhuurders. Die kunnen keurig voorrekenen wat de huurder zelf moet betalen. De PvdA stelt voor om zo’n plicht in de nieuwe Almeerse regels op te nemen. Daarmee wil de PvdA voorkomen dat mensen na anderhalf jaar bij de schuldhulpverleners op de stoep staan.”

Sociale huurwoningen zijn schaars en goedkope huurwoningen moet je in Almere met een lampje zoeken.
“Huurders die aangewezen zijn op huurtoeslag zouden eigenlijk niet voor meer dan € 610 moeten huren. Het aanbod van de corporaties bestaat voor een te groot deel uit woningen met een prijs in de buurt van de maximale huurprijs: € 710. Door de nieuwe prestatieafspraken zou het aanbod voor de helft minder moeten kosten dan € 610. Dat blijkt niet het geval. Van de 318 sociale huurwoningen die de corporaties sinds 13 april 2015 hebben aangeboden had net iets meer dan een derde (36 %) een huurprijs onder de € 610. Het leeuwendeel van het aanbod was gewoonweg te duur voor de ontvangers van huurtoeslag.”

En omdat woningen met een huurprijs onder de € 610 in Almere extreem schaars zijn wil de PvdA daar iets extra over regelen?
“Inderdaad. Gezinnen met een inkomen tot € 29.880 hebben huurtoeslag nodig om de huur te kunnen betalen. De Almeerse sociale huurwoningen zijn bedoeld voor Almeerders die niet meer verdienen dan € 34.911. Het aanbod van woningen met een prijs onder de € 610 is het meest schaars. Daarom vindt de PvdA het verstandig om vast te leggen dat huurders die geen huurtoeslag nodig hebben alleen kunnen kiezen uit het veel grotere aanbod van de duurdere sociale huurwoningen. De PvdA stelt voor om dat duidelijk in de nieuwe spelregels op te nemen.”

Volgens het college mag dat niet van de wetgever…
“Dat moet op een misverstand berusten. De wetgever zegt dat minimum inkomenseisen niet mogelijk zijn. Dat betekent dus niet dat maximum inkomensgrenzen verboden zouden zijn. De wetgever heeft juist laten weten dat gemeenten inkomens-huurtabellen konden blijven gebruiken. Het hanteren van een maximum inkomensgrens voor huurwoningen tot € 610 past perfect bij een van de doelen van de wetgever: dat woningzoekenden met de laagste inkomens de huizen met de laagste huurprijs kunnen huren.”

De PvdA wil de gemeente meer invloed geven op het verkoopbeleid van de corporaties?
“Dat klopt. De corporaties hebben de afgelopen vier jaar jaarlijks gemiddeld 130 sociale huurwoningen bij laten bouwen. In die zelfde vier jaar hebben ze gemiddeld 190 sociale huurwoningen verkocht. Voor elke sociale huurwoning vragen de verhuurders een forse subsidie van de gemeente: een sterk gereduceerde grondprijs. Met elke verkochte sociale huurwoning verdampt die gemeentelijke subsidie Dat is sneu geld. Daar kan de gemeente op dit moment niets tegen doen.”

En dat kan anders?
“Inderdaad. Tussen het gereedschap van de huisvestingswet zit de splitsingsvergunning. Zonder die vergunning kan een corporaties het bezit niet (meer) in kleinere te verkopen onderdelen opknippen. Het invoeren van die vergunning wil niet zeggen dat verkoop van sociale huurwoningen onmogelijk wordt. Het betekent wel dat de gemeente invloed krijgt op het verkoopbeleid van de corporaties. Vanwege de ernstige schaarste aan sociale huurwoningen is dat volgens de PvdA hard nodig. De PvdA zal dan ook voorstellen om die splitsingsvergunning in Almere te gaan gebruiken. Dat moet partijen die van soberheid houden toch aanspreken.”

De PvdA wil ook de wildgroei van kamerverhuur aan banden leggen?
“Er is een schreeuwend tekort aan betaalbare huurwoningen. Daar springen kamerverhuurbedrijven op in. Die katten eengezinswoningen om in panden waarvan de kamers per stuk worden verhuurd. Kamerverhuur zorgt voor een hogere parkeerdruk en levert risico’s op voor de leefbaarheid in woonwijken. Uit de Almeerse veiligheidsmonitor en de beleidsbrief wonen blijkt dat woonoverlast door kamerverhuur een groeiend probleem is. Het jaarplan veiligheid probeert woonoverlast tegen te gaan met overleg en samenwerking. De huisvestingswet biedt de gemeenten het nuttige instrument van de omzettingsvergunning.”

Wat kan de gemeente daarmee doen?
“De omzettingsvergunning is bedoeld om leefbaarheidsproblemen die het gevolg zijn van het kamergewijs verhuren van eengezinswoningen te reguleren. Zonder zo’n vergunning mag de eigenaar van een eengezinswoning dat pand niet gebruiken als kamerverhuurbedrijf.

Met de omzettingsvergunning kan de gemeente zorgen dat niet teveel eengezinswoningen in een woonwijk worden omgekat tot kamerverhuurbedrijf. Zo kan de gemeente verloedering in woonwijken voorkomen. De PvdA zal dan ook voorstellen dat gereedschap uit de huisvestingswet in de lokale gereedschapskist van de huisvestingsverordening op te nemen.”